迪士尼落户上海引发的五大疑问

2009年11月4日上午8点30分，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。此消息一出，众人纷纷热议“米老鼠效应”将带来的庞大商机。然而，这只洋老鼠对地价、股市、旅游等各板块到底会产生何种影响，仍然等待时间做出回答。





　　是否将严重影响香港迪士尼业绩？

　　目前，香港和东京已经建成迪士尼乐园，上海迪士尼建成后，将形成迪士尼在东南亚三足鼎立之势，它们之间是否会相互影响？对此，上海社科院文化产业研究中心主任花建表示影响并不会很大。他以位于美国洛杉矶和奥兰多的两家迪士尼为例，“美国只有3亿人口，一南一北有两个迪士尼，还有如环球影城等多家大型主题娱乐中心，东南亚地区是全球最有活力的经济体，具有20亿人口的广阔市场空间”。

　　而谈及上海迪士尼是否会造成香港迪士尼客流流失一事，迪士尼公司予以否认。香港迪士尼乐园度假区行政总裁金民豪表示，上海迪士尼项目获批是迪士尼公司在中国市场发展的又一重要进展，中国是一个充满活力的重要市场。迪士尼公司今年7月已宣布香港迪士尼乐园的扩建计划，这是迪士尼公司在亚洲区内的一项重要投资。香港迪士尼正在努力推进计划落实。

　　香港旅发局主席田北俊认为，上海迪士尼对香港迪士尼以及香港旅游产生的影响并不大。他指出，内地每年来港旅客近3000万人，其中160万人会去香港迪士尼乐园，而当中约80万人来自广东，相信广东旅客来港更方便。至于会否分流客源，田北俊表示，要视乎上海迪士尼乐园的主题区是否与香港迪士尼重复，相信迪士尼公司会做出适当考虑。

　　香港东亚银行经济学家也分析，上海迪士尼建成后，主要客源是中国东部与北部，而中国南部游客还是会选择香港迪士尼。

　　过分透支的“迪士尼地产”能走多远？

　　在上海市政府宣布迪士尼落户上海的同时，上海市政府“别有用心”地对外拍卖了位于迪士尼项目附近的住宅和商业用地，以试水迪士尼周边土地的增值情况。最终，拍卖结果正合上海市政府心意，两块土地都疯狂溢价。

　　昨日上午进行拍卖的是位于浦东新区川沙新市镇A08-03的住宅地块，其离迪士尼项目直线距离仅3公里左右。经过挂牌期的热炒竞价，该地块挂牌价为7亿元，折合楼面价达到8249元/平方米。在昨日的竞拍中该地块最终被象屿置业以11.9亿元抢得，楼面价达1.4万元/平方米。溢价率高达264%。据了解，这个楼面价就已超过了周围的房价水平。地块开发完成后，房价将至少超过2万元/平方米。

　　在迪士尼片区的川沙功能区，一个原本没有地铁直达、离市中心有一个多小时车程的浦东小镇，如今摇身一变成了资本青睐地。川沙功能区域新房房价从2004年初的3000元/平方米一路飙升至当前的1.4万元/平方米左右，已经与上海市的平均房价持平。

　　市场调查公司安居客的数据显示，具备“迪士尼概念”的二手房房价，从今年3月至10月共涨了30%。安居客市场部负责人表示，以“迪士尼”为关键词的搜索量近一周来保持每天15%的增速，未来“迪士尼概念”的楼盘可能还有20%的涨幅，均价在1.5万-1.6万元/平方米左右。

　　而下午拍卖的商业用地比住宅用地更是“疯狂”。这块商业地块为浦东新区川沙新市镇B03-13A地块，东至规划停车场、南至欧洲苑小区、西至妙境路、北至公共通道，可建面积3056平方米，距迪士尼项目核心区有6公里左右。经过39轮竞价，最终以4950万元由上海浦东新区房地产综合服务有限公司夺得。据估算，成交价相比底价溢价427%，折合楼面价为1.6万元/平方米。

　　在迪士尼概念的辐射下，商业地产的利好大于住宅地产。分析师薛建雄认为，迪士尼乐园建成之后，必然带来周边餐饮、酒店等商业的繁荣，商业服务带来常住人口的增加就必然带来周边城市功能的发展与完善。

　　不过，迪士尼乐园还未进入实质建设阶段，周边的地价房价就如此飙升，业内分析担心前期过多地透支“迪士尼”概念，可能存在着泡沫的风险，将来出现价格大幅下跌的可能。

　　“‘迪士尼’概念对周边商业地产的价值提升究竟有多大，很不确定，或许远不如一个交通枢纽中心的建立对周边物业价值的提升。”SOHO中国董事长潘石屹针对“迪士尼”概念引发的地产疯狂升值就表示，法国、日本等国的迪士尼项目也都是建立在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。

　　能否实现综合年收益100亿美元？

　　迪士尼可以称之为是一个“人气产品”，业内认为，迪士尼落户上海必然会对上海的旅游、商业、酒店等现代服务业有非常明显的刺激和提升作用。目前，迪士尼已经形成了较为完整的盈利模式。据不完全统计，迪士尼主题公园70%左右的收入都来自衍生消费品以及酒店等“二次消费”。

　　然而也有声音质疑认为，上海迪士尼在刚开业时，或许会吸引很多游客，但中长期的盈利前景很难预料。对此，上海社科院商业研究中心主任朱连庆表示反对。“如果不好，就不会有那么多的地方争抢。”他认为，与香港迪士尼不同，上海迪士尼在内地将暂时是惟一的，因此它辐射的区域除了上海、长三角外，还会有更大的范围。

　　“根据其他城市迪士尼乐园数据推算，上海迪士尼建成后每年可吸引旅游总人数的5%-10%前往，可达1500万人次。”花建表示，2008年上海国内旅游人数达1.1亿人次，国际旅游者640万人次。按此推测，上海迪士尼建成初期，每年将可吸引近千万旅游者，待其全部建成后，每年的旅游人数可达到1500万人次。同时，上海迪士尼还将给上海带来每年上百亿美元规模的总体收入和数万个就业岗位。

　　上海迪士尼项目落定，牵动了长三角其他旅游景点以及香港迪士尼的神经。旅行社人士表示，一方面，上海迪士尼会吸引到苏杭一带旅游的游客，特别是亲子游和情侣出游的游客再去上海旅游，可以有效提高游客在长三角的停留时间和消费量；另一方面，长三角地区的旅游吸引力将得到进一步提升，这可能带来旅游产品格局的悄然转变，长三角区域或许将成为新的国内游热点。

　　合资运营公司最终如何架构？

　　华特迪士尼公司发表声明称：“最终协议完成之际，项目的初始阶段将包括一个具有为上海地区量身打造的神奇王国式主题乐园和与全球迪士尼旅游目的地度假区一致的其他设施。”

　　有媒体披露，上海迪士尼总投资将达244.8亿元，美国迪士尼公司将持有上海迪士尼乐园43%的股份，上海市政府所有的一家合资控股企业则将持有57%的股份。对此，华特迪士尼在中国的公关公司相关工作人员表示，中美双方正就合作的具体内容和细节进行深入磋商，上海迪士尼项目将由华特迪士尼与上海几家国有企业共同运营，但具体运营构架还未形成。

　　在上海迪士尼项目的投资和控股方面，业内人士纷纷认为，中方将占主要部分，美方则拥有更多的管理职能。花建也表示，迪士尼在香港、东京等地已经形成较为成熟的合作模式。

　　然而，香港迪士尼建成多年一直并不盈利的前车之鉴也值得上海好好研究。香港中文大学财务系副教授苏伟文曾表示，美国迪士尼公司所收取的高额特许费被当做经营性开支，正是香港迪士尼项目亏损的根本原因。根据协议，香港特区政府以注资、拨地及贷款方式占有项目57%的股份，迪士尼注资24.5亿元，拥有43%的股份，投入品牌，并从中收取专营费用和管理费。 香港一位业内人士也指出，“一定不要答应对方过于苛刻的条件，那会大大降低项目盈利的可能性”。

　　长达十余年的接洽历程

　　“早在上世纪90年代，美国迪士尼就萌生了在中国内地建迪士尼乐园的想法。”北京工业大学创意产业研究所所长王国华曾在美国迪士尼参股的美国梦幻娱乐集团担任中国区总经理，1996年在上海建成的美国梦幻乐园就由他经手操办。王国华表示，建设梦幻乐园的时候，就有迪士尼想进入上海的消息了，那时迪士尼正在亚洲寻找第二个建园地点。

　　而在当时，上海决定营造主题公园的基本思路已渐明朗，环球乐园、美国梦幻乐园和锦江乐园相继建成。上海和迪士尼双方都显示出彼此合作的兴趣。

　　1998年10月，美国华特迪士尼公司对外宣布，拟在香港或珠海兴建亚洲第二座迪士尼乐园。1999年，迪士尼正式公告，在中国的第一个主题公园将于2005年在香港正式对外开放。至此，迪士尼落户上海的可能性被打到最低。

　　然而，上海争取建设迪士尼的想法并没有因此停滞。2000年，时任上海市市长的徐匡迪就指出，长三角地区拥有中国最富裕的1亿人口，光是这1亿人口就足以支撑上海修建一座迪士尼乐园。

　　直至2005年底的全球文化产业发展论坛上，美国迪士尼集团代理执行主席唐•罗宾逊描绘了一幅“让孙悟空与米老鼠共舞”的蓝图，第一次在公开场合委婉表达了进入中国内地市场的愿望。

　　去年两会期间，上海市政府官员首次对建迪士尼乐园的传闻给予了正面回应，表示“上海有能力和条件建好一座迪士尼，各项前期准备工作都在进行中，最后将由国务院决定”。

　　今年1月中旬，美国华特迪士尼公司首次公开宣布，计划联同上海市政府在浦东兴建全球第六家迪士尼乐园。至此，盛传十多年的内地第一座迪士尼乐园将落户上海的消息终于浮出水面。

　　外媒评价

　　华尔街日报：迪士尼已在香港开设了一个主题公园。不过，将落户浦东新区的上海迪士尼乐园不但大得多，而且也直接进入了中国内地市场。中国内地居民前往香港旅游必须办理签证或港澳通行证。

　　《福布斯》：上海迪士尼——中国给奥巴马的见面礼。为迎接美国总统奥巴马11月中旬的首次访华，中国政府不仅安排孩子们手捧鲜花在机场迎接，更为这位特殊的朋友准备了一份厚礼——价值36亿美元的迪士尼主题公园合同。

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